a

Facebook

Twitter

Copyright 2017 Cabinet Mihaela Sava
Toate drepturile rezervate.

9:00 - 20:00

Luni - Sambata

Facebook

Twitter

Search
Menu
 

Am construit fara autorizatie. Cum pot să intru în legalitate?

Cabinet de Avocat Mihaela Ruxandra Sava > Drept civil  > Am construit fara autorizatie. Cum pot să intru în legalitate?

Am construit fara autorizatie. Cum pot să intru în legalitate?

am construit fara autorizatie

Ai construit fără autorizație de construire și dorești să intre în legalitate?

O soluție pentru a intra în legalitate este să te judeci cu…statul. Mai exact, cu Primăria.

Astfel, va trebui să introduci o acțiune în constatarea existenței dreptului de proprietate asupra imobilului. Pe temeiul accesiunii imobiliare artificiale.

Potrivit art. 577 din Codul Civil „(1) Constructiile, plantatiile si orice alte lucrari efectuate asupra unui imobil, denumite in continuare lucrari, revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
(2) Cand lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.”

Față de pretențiile tale, Primăria va invoca exceptia lipsei calității procesuale pasive și va solicita respingerea acțiunii pe temeiul că construcția a fost realizată fără autorizație și în lipsa avizelor cerute de lege, acțiunea fiind o încercare de eludare a prevederilor art. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea în construcții.

Însă, aici vine partea interesantă. Practica instanțelor în această privință este favorabilă reclamanților, așa cum am constatat studiind pe JURIO hotărârile judecătorești în acestă materie.

Instanțele consideră că „într-un astfel de litigiu, se constată existența a două planuri distincte: primul plan îl constituie nașterea dreptului de proprietate asupra imobilului edificat prin efectul accesiunii, iar un altul gravitează în jurul exercitării dreptului.

Referitor la cel din urmă aspect, autorizația de construire este actul administrativ individual prin care se concretizează limitele cuprinse în normele juridice cu privire la exercitarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor. P___ urmare, autorizația are ca scop asigurarea aplicării măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea și funcționarea construcțiilor și urmărește respectarea unor norme de organizare administrativă care cer îndeplinirea anumitor standarde în construcții. Cu alte cuvinte este o cerință administrativă menită să asigure concordanța dintre activitățile în construcții și conținutul documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism.

Întrucât normele legale incidente –codul civil cu privire la nașterea dreptului de proprietate și Legea nr. 50/1991 cu privire la limitele exercitării dreptului – au domenii diferite de aplicare, se va reține că măsura autorizării nu este o condiție a nașterii dreptului de proprietate și nu are nicio înrâurire asupra conținutului acestuia.” (Sentință civilă nr. 2747/2013 a Judecătoriei Sector 5 București)”

În consecință, dacă dorești să se constate dreptul de proprietate asupra construcției edificate fără autorizație, te poți adresa instanței de judecată pentru valorificarea dreptului tău.

Mai jos aveți Sentință civilă nr. 2747/2013 a Judecătoriei Sector 5 în integralitate pentru a vă oferi mai multe informații despre procedura ce trebuie urmată.

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA SECTORUL 5 BUCUREȘTI

Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX

ÎNCHEIERE

Ședința publică de la data de 20.03.2013

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE: S_____ D______ D____

GREFIER: A____ D_________

Pe rol soluționarea cauzei civile privind pe reclamanții C_________ C_____ și C_________ F______ și pe pârâta Primăria S_________ 5, prin P_______ M_____ V________, având ca obiect accesiune.

La apelul nominal făcut in ședință publica au răspuns reclamanții, personal și asistați de apărător cu împuternicire avocațială la dosar, lipsind pârâta.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a expus referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,

Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe fond.

Reprezentantul reclamantei solicită admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, pentru aceleași considerente ca cele menționate în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXX, adică se să constate dreptul de proprietate asupra construcției edificate fără autorizație privind accesiunea imobiliară artificială situată în ______________________, sector 5, B________.Acesta arată că nu solicită cheltuieli de judecată.

Față de cele solicitate, instanța rămâne în pronunțare.

INSTANȚA,

Având nevoie de timp pentru a delibera, conform art. 260 care prevede ”Dacă instanța nu poate hotărî de îndată, pronunțarea se va amâna pentru un termen pe care președintele îl va anunța și care nu va putea fi mai mare de 7 zile”,

DISPUNE:

Amână pronunțarea la data de 27.03.2013.

Pronunțată în ședință publică, azi, 20.03.2013.

PREȘEDINTE,GREFIER,

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA SECTORUL 5 BUCUREȘTI

Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 2747

Ședința publică de la 27.03.2013

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE :S_____ D______ D____

GREFIER: A____ D_________

Pe rol soluționarea cauzei civile privind pe reclamanții C_________ C_____ și C_________ F______ și pe pârâta Primăria S_________ 5 prin P_______ M_____ V________, având ca obiect accesiune.

Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 20.03.2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la termenul respectiv, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea la data de 27.03.2013, când a hotărât următoarele:

INSTANȚA

Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:

P___ cererea de chemare in judecata înregistrată sub nr. XXXXXXXXXXXXX pe rolul Judecătorie sector 5 la data de 10.05.2010, reclamanții C_________ C_____ și C_________ F______ au chemat in judecată, și personal la interogatoriu, pârâta Primăria S_________ 5, prin Primar M_____ V________, solicitând instanței să constate dreptul de proprietate al reclamanților asupra construcției edificate fără autorizație prin accesiune imobiliară artificială.

În motivare, se arată că la data de 14.01.2005 reclamanții au cumpărat conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 97/14.01.2005 de BNP Shuster M______ E____ terenul in suprafața de 276 mp (suprafața din măsurători de 274,35 mp), cu nr. cadastral provizoriu 9061, intabulat in CF nr. xxxxx. P___ încheierea nr. 277/17.01.2005 OCPI sector 5 B________ a dispus înscrierea dreptului de proprietate cu titlul de cumpărare a subsemnaților.

În luna mai 2005 reclamanții au construit in regie proprie, pe terenul proprietatea lor,o construcție cu destinația de locuință, având parter in suprafață de 102 mp si un etaj de 102 mp, finalizată la sfârșitul anului 2006, fara a primi vreo sancțiune administrativă.

Potrivit adeverinței nr. xxxxxx/4.12.2009 eliberata de Serviciul de constatare, impunere și control Persoane Fizice II, rezultă ca reclamanții figurează cu rol fiscal la adresa _____________________, sector 5, B________, cu construcție cu valoarea de impunere de 363.829 lei si teren in suprafata de 274,35 mp.

În drept, au fost invocate disp. art. 111 C.proc.civ, și art. 492, 493, 494 C.civ.

În dovedire, s-a solicitat proba cu inscrisuri, interogatoriu, expertiză tehnică imobiliară.

P___ întâmpinarea depusă la data de 05.10.2010, pârâta Primăria S_________ 5 a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a Primăriei S_________ 5 București și respingerea acțiunii ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, iar pe fondul cauzei a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.

În motivarea întâmpinării, pârâta a arătat că reclamanții nu fac dovada că imobilul și terenul în cauză au aparținut Primăriei S_________ 5, iar față de prevederile art. 81 alin. 2 lit. f din Legea nr. 215/2001 „Consiliile Locale ale sectoarelor Municipiului București administrează, în condițiile legii, bunurile proprietate publică sau privată a municipiului, de pe raza sectorului, pe baza hotărârii Consiliului General al Municipiului București”, în speță neexistând o astfel de hotărâre prin care pârâta să administreze imobilul în cauză, astfel că se solicită admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive.

Totodată, pârâta mai arată că primăria nu este nici autoritate deliberativă, nici executivă, în sensul art. 80 din Legea nr. 215/2001, ci o structură funcțională fără personalitate juridică, astfel că nu poate fi subiect de drept, titular de drepturi și obligații.

Pe fondul cauzei, pârâta arată că construcțiile au fost realizate fără autorizație și în lipsa avizelor cerute de lege, acțiunea de față fiind o încercare de eludare a prevederilor art. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea în construcții. Solicită să se aibă în vedere și prevederile art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991.

La data de 28.03.2012, prin decizia civilă nr. A343, Tribunalul B________, Secția a IV a Civilă s-a respins apelul formulat de apelanții – reclamanți C_________ C_____ și C_________ F______.

P___ decizia civilă nr. 1405 din data de 13.09.2012, Curtea de Apel B________ – Secția a III a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie a admis recursul formulat de recurenții – reclamanți C_________ C_____ și C_________ F______ împotriva deciziei civile nr. A343 a Tribunalului B________, Secția a IV a Civilă, a casat în tot decizia recurată și sentința apelată și a trimis cauza spre rejudecare la prima instanța – Judecătoria S_________ 5 B________, dosarul fiind înregistrat sub nr. XXXXXXXXXXXXXX.

În motivare, a reținut că prima instanță și instanța de apel ar fi trebuit să remarce că susținerile reclamanților privind chemarea în judecată a pârâtului indicat erau fundamentate pe raporturile juridice specifice care s-ar fi născut, în opinia acestora, din faptul edificării unei construcții pe teritoriul S_________ 5 al Municipiului București, între persoanele care au ridicat construcția pe terenul proprietatea lor și organele administrației publice locale, având în vedere că acestea din urmă au și atribuții privind ținerea evidenței imobilelor existente în raza lor teritorială și emiterea autorizațiilor de construire, invocând ca atare și interesul de a-și face opozabil dreptul pretins în temeiul prezumției stabilită de dispozițiile art. 492 C.civ., în lipsa unui alt titlu (instrumentum).

În acest context, Curtea a constatat că, potrivit dispozițiilor Legii nr. 50/1991, republicată, cu modificările ulterioare, „Autorizațiile de construire se emit de (…) de primarii sectoarelor municipiului București, pentru lucrările care se execută în teritoriul administrativ al sectoarelor” (art. 4), iar “autorizația de desființare se emite în aceleași condiții ca și autorizația de construire” (art. 8), același act normativ arătând expres că “Președinții consiliilor județene, primarii și organele de control din cadrul autorităților administrației publice locale și județene au obligația să urmărească respectarea disciplinei în domeniul autorizării executării lucrărilor în construcții în cadrul unităților lor administrativ-teritoriale și, în funcție de încălcarea prevederilor legale, să aplice sancțiuni sau să se adreseze instanțelor judecătorești și organelor de urmărire penală, după caz” (art. 27 alin.1 ).

Față de cele reținute anterior, ținând seama de poziția reclamanților, exprimată fără echivoc, în raport de pârâtul indicat prin acțiune ca fiind Primăria S_________ 5 București, prin primar, instanțele de fond aveau suficiente elemente pentru stabilirea corectă a cadrului procesual dedus judecății, în funcție de intenția părții și de prevederile legale sus-menționate, fiind evident că reclamanții nu au înțeles să obțină o recunoaștere a dreptului invocat asupra construcției în contradictoriu cu o „structură funcțională”, ci cu autoritatea administrației publice, ținând seama de prerogativele specifice ale primarului în materia autorizării construcțiilor edificate pe raza teritorială a S_________ 5 al Municipiului București, conform prevederilor legale exprese în această materie.

În cadrul dosarului nr. XXXXXXXXXXXXXX al Judecătoriei S_________ 5 B________ instanța a încuviințat și administrat pentru reclamanți proba cu înscrisurile aflate la dosar, proba cu expertiză în specialitatea construcții – evaluarea proprietății imobiliare, raport aflat la f. 12-35 din dosar și proba testimonială cu martora I___ M____, declarație consemnată la f. 29 din dosar.

Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța reține următoarele:

În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 97/14.01.2005 la Biroul Notarului Public E____-M______ Schuster, reclamanții au dobândit dretul de proprietate asupra terenului în suprafață totală de 276 mp, situat în București, Sector 5, ______________________, având nr. cadastral provizoriu 9061, intabulat în CF nr. xxxxx.

Vrei sa fii la curent cu articolele noastre? Aboneaza-te mai jos

* indicates required




Din declarația martorei I___ maria, coroborată cu raportul de expertiză tehnică în construcții, întocmit în cauză, instanța reține că în anul 2005 reclamanții au început ridicarea unei construcții pe terenul lor, fără a deține autorizație de construire.

Conform raportului de expertiză tehnică în construcții efectuat în cauză de dna. expert B_______ R_______ (filele 12-24) construcțiile edificate pe acest teren sunt următoarele: o casă construită în 2005, parter și etaj, compusă din: la parter – vestibul, hol, 3 camere și bucătărie finisate, cu suprafața utilă totală de 84,29 mp, baia 7 neterminată, cu suprafața utilă de 7,88 mp, terasa deschisă 8 și scară, cu suprafața utilă de 10,06 mp – în suprafață totală utilă (inclusiv scara) de 102,22 mp; la etaj – hol și 3 camere finisate cu suprafața utilă de 62,78 mp, încăperile 15 și 16 neterminate, cu suprafața utilă de 20,80 mp și terasele deschise 9 și 10, cu suprafața utilă de 14,76 mp – în suprafață totală utilă de 98,33 mp; suprafață utilă totală, parter și etaj, este de 200,56 mp, suprafață construită la sol 114,12 mp și suprafață totală desfășurată (parter+etaj+scară) de 233,61 mp; cu pereții din zidărie de bca, fundații, centuri și stâlpi din beton armat, planșeu peste parter din beton armat, planșeu peste etaj și șarpantă din lemn și învelitoare din tablă plană zincată, cu jgheaburi și burlane; accesul la etaj se face pe o scară din beton exterioară, deschisă; locuința are instalații electrice de iluminat și instalații de alimentare cu apă și canalizare; nu are instalație de gaze naturale, încălzirea se face la 3 sobe din teracotă, cu lemne; și anexa: closet 17 – edificat odată cu casa, în suprafață construită de 2,16 mp, cu pereții din zidărie, acoperiș din lemn și tablă, gresie și faianță la interior, uși și ferestre din lemn, racordat la apă și canalizare, cu iluminat electric.

În drept, conform art. 482 C.civ. din 1864, proprietatea unui lucru imobil dă drept asupra tot ce se unește, ca accesoriu, cu acesta, într-un mod natural sau artifical, iar conform art. 489 C.civ. din 1864 proprietatea pământului cuprinde în sine proprietatea suprafeței. Interpretând cele două texte legale, rezultă că prin edificarea unui imobil pe un teren, acesta din urmă fiind bun principal, va lua naștere dreptul de proprietate asupra construcției, ca accesoriu. Așadar, prin exercitarea atributelor dreptului său asupra terenului, proprietarul dobândește și proprietatea asupra construcției, prin intermediul accesiunii.

În speță, rezultă că au fost edificate o casă de locuit și anexă pe terenul proprietatea reclamanților, intervenind prin aceasta accesiunea asupra bunrilor.

De asemenea, va fi avut în vedere art. 492 C.civ. din 1864, conform căruia orice construcții asupra pământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa, dacă nu este dovadă contrarie. Acest text legal, ce constituie principiul accesiunii imobiliare artificiale, stabilește o dublă prezumție – orice construcții făcute pe un fond sunt prezumate că au fost făcute de proprietarul fondului și sunt proprietatea acestuia.

Astfel, pornind de la un fapt cunoscut, vecin și conex în sensul că reclamanții sunt proprietarii terenului în discuție, legea deduce că aceștia sunt și proprietarii construcțiilor edificate pe acest teren. Combaterea prezumției legale relative revenea pârâtului, lucru neefectuat de pârâtul din cauză.

Cu privire la autorizația de construire, deși autoritatea publică locală poate aplica sancțiuni contravenționale în ceea ce privește nerespectarea dispozițiilor legale în materie, instanța apreciază că, de principiu,aceasta nu poate avea nicio influență asupra nașterii dreptului de proprietate asupra construcțiilor.

Într-un astfel de litigiu, se constată existența a două planuri distincte: primul plan îl constituie nașterea dreptului de proprietate asupra imobilului edificat prin efectul accesiunii, iar un altul gravitează în jurul exercitării dreptului.

Referitor la cel din urmă aspect, autorizația de construire este actul administrativ individual prin care se concretizează limitele cuprinse în normele juridice cu privire la exercitarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor. P___ urmare, autorizația are ca scop asigurarea aplicării măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea și funcționarea construcțiilor și urmărește respectarea unor norme de organizare administrativă care cer îndeplinirea anumitor standarde în construcții. Cu alte cuvinte este o cerință administrativă menită să asigure concordanța dintre activitățile în construcții și conținutul documentațiilor de amenajare a teritoriului și de urbanism.

Întrucât normele legale incidente –codul civil cu privire la nașterea dreptului de proprietate și Legea nr. 50/1991 cu privire la limitele exercitării dreptului – au domenii diferite de aplicare, se va reține că măsura autorizării nu este o condiție a nașterii dreptului de proprietate și nu are nicio înrâurire asupra conținutului acestuia.

Pentru motivele de mai sus, în temeiul dispozițiilor art. 111 c.pr.civ și art. 492 c.civ., instanța urmează să admită cererea reclamanților și să constate că aceștia au dobândit prin efectul accesiunii imobiliare artificiale dreptul de proprietate asupra construcțiilor edificate pe terenul proprietatea lor, situat în B________, B________, ______________________, Sec. 5, astfel cum au fost descrise în raportul de expertiză întocmit.

Nefiind solicitate cheltuieli de judecată,

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE:

Admite cererea formulată de reclamanții C_________ C_____ și C_________ F______, ambii domiciliați în B________, ______________________, Sec. 5, în contradictoriu cu pârâta Primăria S_________ 5, prin P_______ M_____ V________, cu sediul în B________, _________________________. 29-31, Sec. 5.

Constată că reclamanții au dobândit, ca efect al accesiunii imobiliare artificiale, proprietatea asupra construcțiilor edificate pe acest teren, respectiv o casă construită în 2005, parter și etaj, compusă din: la parter – vestibul, hol, 3 camere și bucătărie finisate, cu suprafața utilă totală de 84,29 mp, baia 7 neterminată, cu suprafața utilă de 7,88 mp, terasa deschisă 8 și scară, cu suprafața utilă de 10,06 mp – în suprafață totală utilă (inclusiv scara) de 102,22 mp; la etaj – hol și 3 camere finisate cu suprafața utilă de 62,78 mp, încăperile 15 și 16 neterminate, cu suprafața utilă de 20,80 mp și terasele deschise 9 și 10, cu suprafața utilă de 14,76 mp – în suprafață totală utilă de 98,33 mp; suprafață utilă totală, parter și etaj, este de 200,56 mp, suprafață construită la sol 114,12 mp și suprafață totală desfășurată (parter+etaj+scară) de 233,61 mp; cu pereții din zidărie de bca, fundații, centuri și stâlpi din beton armat, planșeu peste parter din beton armat, planșeu peste etaj și șarpantă din lemn și învelitoare din tablă plană zincată, cu jgheaburi și burlane; accesul la etaj se face pe o scară din beton exterioară, deschisă; locuința are instalații electrice de iluminat și instalații de alimentare cu apă și canalizare; nu are instalație de gaze naturale, încălzirea se face la 3 sobe din teracotă, cu lemne; și anexa: closet 17 – edificat odată cu casa, în suprafață construită de 2,16 mp, cu pereții din zidărie, acoperiș din lemn și tablă, gresie și faianță la interior, uși și ferestre din lemn, racordat la apă și canalizare, cu iluminat electric; identificate în raportul de expertiză tehnică efectuat de dna. expert B_______ R_______ (filele 12-24).

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 27.03.2013.

PREȘEDINTE, GREFIER,

S_____ D______ D____ D_________ A____

D.S. 12 Iulie 2013

 

Multumiri către JURIO, cel mai fain portal de jurisprudență și legislație!

Vrei sa fii la curent cu articolele noastre? Aboneaza-te mai jos

* indicates required



No Comments

Leave a Comment